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重磅政策频出 完善基础制度护航房地产发展
2024-03-22 06:29    点击次数:63

  2024年以来,房地产调控进入到新的阶段,融资“白名单”不断落地,5年期LPR(贷款市场报价利率)大幅度下调,尤其是北京、上海、深圳放松限购,一线城市迎来实质性松绑。

  更值得关注的是刚刚结束的全国两会,政府工作报告对于房地产着墨较多,信息量大、看点十足,除了防风险仍是重要工作外,还有一些新提法首次出现在政府工作报告中,诸如健全风险防控长效机制、多样化改善性住房需求、完善商品房相关基础性制度、适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,这都将为今年的房地产工作指明方向。

  房地产调控进入新阶段

  自去年7月24日中央政治局会议定调我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势后,一场轰轰烈烈的楼市政策松绑启动。如果说去年在“四限”(限购、限贷、限售、限价)方面的调整更多聚焦于二三线城市,那么今年以北京、上海、深圳为代表的一线城市开始了真正的松动。

  这场调整以1月26日住建部会议为转折点。会议强调,要坚持因城施策、精准施策、一城一策,用好政策工具箱,充分赋予城市房地产调控自主权,各城市可以因地制宜调整房地产政策。

  此后的第二天(1月27日),广州放开超120平方米住房限购,并支持“租一买一”“卖一买一”。1月30日,上海发布新政,取消外环以外区域(崇明区除外)单身限购。

  2月6日下午,北京出台新政,通州区取消“双限购”政策。2月7日,深圳松绑限购,落户就可立马购房,此前需要连续缴纳社保或所得税3年;非深户籍购房,社保或者所得税缴纳年限也从原本的5年降至了3年。

  北京、上海可谓限购最严的城市,上海对单身限购长达10年,北京通州“双限购”执行了9年。两个核心一线城市对于限购的放松,释放出重要信号,地方政府在房地产政策调整方面的自主权加大。

  从需求端活跃购房需求,这也是当前房地产政策调整的重要方向之一。下调LPR降低购房成本,便是另一个重要手段。2月20日,5年期以上LPR利率下降25个基点,这也是历史上下调幅度最多的一次。

  受5年期以上LPR下降带动,2024年2月百城首二套平均房贷利率较上月下降25基点,出现2019年以来最大单月降幅。根据贝壳研究院统计,2月份,除北京城六区外,百城中所有城市(城区)首套房贷利率均进入“3字头”,九成以上城市二套利率降至4.15%的政策下限水平。分能级统计,一线城市首套、二套房贷利率分别为3.88%、4.29%,均较上月降低25个基点,二线城市首套、二套利率降低至3.61%、4.17%,三四线城市首套、二套利率降低至3.57%、4.15%。

  利率降低、月供减轻,将持续促进刚需与改善性住房需求的释放,有利于市场交易的平稳修复。

  对于政策影响,58安居客研究院院长张波表示,落地效果目前在部分一二线热点城市已有明显体现,但效果的体现多为脉冲式,后续政策释放的节奏可进一步加快,小步快走的方式更有利于一二线热点城市率先复苏。

  华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康认为,在此轮政策调整中,一线城市起到风向标的带头作用,最可能的结果是,一线城市在波动中消化风险,进入相对缓慢的回暖过程。回暖缓慢的背景是,房地产供求关系发生重大变化,在这个判断之下,其必然是缓慢的;如果仍然是卖方市场为主导,回暖会很快,但是也会大起大落,有过几轮这样的情况,现在是买方市场为主导,回暖相对慢一点,“但是我也不赞成像有人说的熬个三五年,未必那么长。”

  贾康进一步说,为积极引导不同城市房地产市场的回暖过程,一些属于行政手段的房地产限制性措施,能够撤销的应尽量撤销,能够减少的应尽快减少。

  多样化改善性需求获支持

  满足购房者居住需求,是这几年房地产政策的重点。

  2022年政府工作报告提出,“要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。2023年政府工作报告强调,“要支持刚性和改善性住房需求”。2024年则出现了新的提法,“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。

  相比于此前的改善性购房需求,“多样化”则有了更多的含义,这也为接下来的政策调整指明方向。

  张波表示,在满足居民刚性住房需求不变的基础上,进一步重视多样化改善性住房需求,不仅仅是置换型改善,对于养老、多孩、旅居等多维度改善都将给予更多政策上的倾斜。换言之,改善性住房内涵将扩大化,只要是非首套自用性质的住房需求,都将可纳入改善范畴之中,随之相关的首付和房贷利率政策,预计也将同步有所调整。

  事实上,已经有城市在满足多样化改善性住房需求方面给予政策倾斜。诸如广州新政,限购区域范围内,居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的,或者在广州存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的,购买住房时相应核减家庭住房套数。这给多样化的改善需求提供了政策支持。还有二线城市南京,放开了第三套住房贷款,如果名下两套房均还清贷款,那么再购买第三套房时贷款政策按首套房执行。

  中指研究院市场研究总监陈文静表示,在“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”的要求下,预计各地需求端政策将进一步优化。春节前,一线城市接连放松限购政策,信号意义明显,2024年预计更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策,一线城市或继续优化限购政策,如优化郊区、大面积段限购政策,二线城市有望全面取消限制性政策,核心城市降低首付比例、降低房贷利率等政策依然具备空间。另外,未来郊区住宅项目容积率1.0限制或迎来调整,低容积率更宜打造高品质产品,以满足居民多样化改善性住房需求。

  融资“白名单”加速落地

  纵观2024年以来的房地产政策,除了需求端政策进一步宽松外,供给侧金融支持力度也大大加强,诸如融资“白名单”加速度、全范围落地。

  今年年初,住建部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》,发挥城市人民政府牵头协调作用,在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制,研判市场形势和行业融资需求,协调解决房地产融资中存在的困难和问题。

  随后各地政府及银行金融机构积极跟进、对接。根据住建部通报数据,截至2月28日,全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制,共提出房地产项目约6000个,商业银行审批通过贷款超2000亿元。

  全国政协委员、香江控股董事长翟美卿表示,“白名单”的实施对解决房地产企业的资金难题起到了积极的作用。通过确定符合条件的房企,并给予其合理的融资支持,可以帮助这些企业更好地开展业务,推动房地产市场的平稳健康发展。“白名单”有助于提高融资效率,减少不必要的融资审批时间,降低融资成本,同时也能够引导资金流向更加合理和可持续的方向,促进行业的健康发展。同时,也需要综合考虑市场变化和宏观经济形势,及时调整和优化“白名单”机制,确保其在长期内发挥积极作用。

  贾康认为,“通过一个个项目具象化的安排,打开融资通道,很容易形成立竿见影的效果。不过,白名单的甄别与设定,也要注意尽可能客观与合理。”

  值得关注的是,当前房地产行业信心不足、市场神经较为敏感,任何偿债事宜都能引起风吹草动、轩然大波。

  如何避免风险进一步蔓延?在张波看来,部分商业银行对于“白名单”项目本身的审核还是偏严,例如“要有融资额度基本匹配的抵押物或者抵押担保”,这一点很多涉险房企就不易达到,其优质资产大都已经抵押,实际能够达到银行抵押要求的资产可能少之又少。没有相应抵押物,单靠信用贷肯定极难获得银行支持。“目前来看,在向房企输血层面,还需出台商业银行相关落地细则和免责条款。”

  聚焦今年政府工作报告关于房地产的表述,可以看出防风险仍是2024年的重要任务,对于房企的融资需求还会进一步支持。

  政府工作报告指出,坚持以高质量发展促进高水平安全,以高水平安全保障高质量发展,标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险,维护经济金融大局稳定。稳妥有序处置风险隐患,优化房地产政策,对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持,促进房地产市场平稳健康发展。

  构建新模式从基础性制度着手

  除了短期内通过激发住房消费需求、优化融资环境来维稳房地产外,从长期来看,要想解决房地产存在的根本问题,要从制度着手,构建房地产发展新模式。

  今年的政府工作报告指出,健全风险防控长效机制。适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给,完善商品房相关基础性制度,满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

  其中,健全风险防控长效机制、完善商品房相关基础性制度都是首次出现在政府工作报告中。“房地产领域此前提及过发展长效机制、管理长效机制,此次提出‘风险防控长效机制’,也意味着今年防范化解房地产风险会有大招,且有一些制度性方面的突破和创新。”易居研究院研究总监严跃进说。

  商品房基础性制度有哪些?在贾康看来,至少包括土地制度、双轨统筹住房制度以及配套的双轨金融制度、房地产税制度等等。“从长远来看,我很看重新模式的构建,健全风险防控长效机制要靠基础性制度来解决,这是非常关键的。过去几轮楼市调控,热了冷了都不行,治标不治本,现在是要标本兼治、治本为上,基础性制度建设就是来解决治本的问题,这要啃硬骨头攻坚克难,必须得做。就看这一轮相对缓慢波动回暖的过程中,能否在啃硬骨头的事情上取得实质性进步。”

  完善商品房基础性制度,国家已经在行动。以住房制度为例,去年8月国常会审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》,逐渐形成保障房与商品房相辅相成、双轨并行的新格局。

  此前商品房和保障房的“双轮驱动”存在一长一短的情况,保障性住房建设相对滞后,在住房供给中占比偏低,不能满足需求,存在明显短板。

  不同于此前公租房、保租房、共有产权住房等,在新时期,保障性住房主要为配租型和配售型两种,配租型包括公租房、保租房,配售型保障性住房按保本微利原则配售。

  根据中指监测,目前多地已发布2024年保障性住房建设筹集目标,南宁、福州、深圳、广州等城市提出了2024年度首批配售型保障房的计划建设量。

  去年年底,深圳首批13个配售型保障性住房项目举行集中开工仪式,房源合计1万余套。今年1月份,据广州披露,筹建配售型保障性住房1万套。3月初,据建设银行官微消息,国家金融监督管理总局上海监管局近日正式下发第一批配售型保障性住房8个项目的备选项目清单。建设银行首笔配售型保障房贷款在上海落地,对位于奉贤南桥和闵行梅陇的两块保障性住房项目成功发放贷款。

  “只有把保障房轨道这个底托好,商品房轨道才会变得从容,整体就更健康了。”贾康说,托好底,商品房轨道房价的高或低,就不会像前几年那么敏感了。

  商品房预售制或迎来重大改革

  值得关注的是,商品房基础性制度中,预售制影响较大,特别是近几年,随着部分房企资金流断裂、楼盘停工,市场呼吁商品房预售制取消的声音不断。

  今年全国两会上,全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫向大会提交“关于取消商品房预售制度”的建议。朱征夫认为,商品房建设已经经过高速增长期进入存量时代,建议考虑取消预售制度,让购房者不用承担商品楼盘项目烂尾重大风险,也不必承担不必要的贷款违约风险。

  对于商品房预售制度,贾康说,“我并不赞成一刀切的全部取消,而是要找到病因,具体问题具体分析,对症下药求得高水平解决方案。”

  张波认为,预售制度不可能在短期内全面切换为现房销售,从完善角度来看有三点:强化预售资金监管,强制根据工程进度分期付款,专款专用;购房者还本付息,可等到交房之后,交房之前相关风险不在购房者;可推行预售房定金保全制度,房企需要向金融机构交纳担保或保险金,才可以预售。

  全国两会上,全国政协经济委员会副主任、中国人民银行原行长易纲表示,设立房地产预售资金保险机制,由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金(估计约100亿元/年),先考虑以三年为限(2024-2026年),共提取预售保险基金约300亿元;允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金,估计有约1万亿元的资金可由房企立即使用;如果将来房企出现烂尾楼,由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。

  “预售资金保险机制可以实现‘四两拨千斤’的资金撬动作用,在一定程度上帮助房企渡过难关,争取用三年时间过渡到以现房销售为主。同时,对房企预售资金使用开展专项审计,确保预售资金依法合规使用。”易纲说。

  数据

  25个基点

  受5年期以上LPR下降带动,2024年2月百城首套、二套平均房贷利率较上月下降25个基点,出现2019年以来最大单月降幅。

  “3字头”

  据贝壳研究院统计,2月份,除北京城六区外,百城中所有城市(城区)首套房贷利率均进入“3字头”,九成以上城市二套利率降至4.15%的政策下限水平。

  约6000个

  根据住建部通报数据,截至2月28日,全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制,共提出房地产项目约6000个,商业银行快速进行项目筛选,审批通过贷款超2000亿元。

  1%

  易纲建议设立房地产预售资金保险机制,由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金(估计约100亿元/年),先考虑以三年为限(2024-2026年),共提取预售保险基金约300亿元。

  重点政策

  1月26日

  住建部会议强调,要坚持因城施策、精准施策、一城一策,用好政策工具箱,充分赋予城市房地产调控自主权。

  1月27日

  广州放开超120平方米住房限购,并支持“租一买一”“卖一买一”。

  1月30日

  上海发布新政,取消外环以外区域(崇明区除外)单身限购。

  2月6日下午

  北京出台新政,通州区取消“双限购”政策。

  2月7日

  深圳松绑限购,落户就可立马购房。

  2月20日

  5年期以上LPR利率下降25个基点,这也是历史上下调幅度最多的一次。

  新京报记者 段文平