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广州:领跑一线城市松绑,节后楼市回升明显
2024-03-22 05:52    点击次数:159

  在取消120平方米以上住房限购“满月”后,广州房地产市场开始有所回温。据当地机构统计,虽然今年前2个月的广州楼市整体仍较低迷,但是近期市场热度持续上升,尤其是今年第8周(2月19日至2月25日)与2023年下半年找房热度峰值几乎齐平。

  业内人士表示,随着营销力度恢复,新政对广州房地产市场的带动作用开始显现,体现在市场成交结构当中,中心区成交回暖较快。随着3月份中心区多个项目筹备“推新”,中心区回暖行情有望加快。

  取消大户型限购 释放一波改善性需求

  “广州取消大户型限购后,我准备买一套大房子。”广州购房者张梅(化名)表示,她原有的房子还没有卖出去,因为新政允许挂一买一,所以她准备将购房行动提前。由于自己换房的目的是为了居住,所以目前市场的波动对她影响不大,其坚定要改善居住品质。

  2024年1月27日,广州市政府办公厅印发《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》(简称《通知》)。

  《通知》明确,在限购区域范围内,购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房,不纳入限购范围;限购区内居民把房子出租备案或挂牌销售后,不算持有套数等。这意味着广州率先对120平方米以上户型解除限购,允许“租一买一、挂一买一”。广州无疑成为一线城市首个按面积段划分限购范围的城市,为广州非户籍改善人群购买住房打开了通道。

  据当地媒体最新报道,目前,广州已有住房放租或挂牌出售,再买建面超120平方米的住房可按首套执行的案例出现。

  为什么广州会取消大户型限购政策呢?58安居客研究院认为,从2023年8月份开始,改善性需求逐步增加,用户对该类产品的找房热度上升,120平方米以上产品的找房关注度比重持续增加。2024年2月份,120平方米以上住宅的找房热度占比达43%,为最近12个月以来最高值,找房热度环比上涨9%;120平方米及以下产品找房热度环比上涨6%。这主要是由于2023年8月广州“认房不认贷”政策的实施,为置换改善提供了空间,释放了市场一部分改善性需求。

  事实上,近两年来,广州在楼市优化调整方面持续走在一线城市前列,比如2023年,在一线城市中,广州是各类房地产宽松政策的先行先试者,先后推出“认房不认贷”、降低首付比例和贷款利率、放松非核心区限购等政策。

  进入2024年同样如此。2024年1月5日,广州市荔湾区发行了全市第一批房票,标志着广州市房票政策正式落地。房票亮点在于拓宽了安置渠道,被征收人可根据自身需求和喜好,按照规定时间在“房源超市”自由选择合适的物业类型、户型、面积、位置等,满足了被征收人更加灵活、多元的个性需求。

  当地一家房企负责人向新京报记者表示,连续的政策优化使广州购房需求进一步释放,同时也带动了高品质住房的发展。

  连续三周广州楼市热度持续上升

  “近期,我一直在看房。不过,我在买二手房和买新房之间犹豫不决,其实各有好处。”张梅说,她能明显感受到进入3月份,房地产市场比之前热度上升了。最明显的是,看房的人多了。

  与张梅有同样感受的人并不少。那么,广州的优化政策效果到底如何?据机构统计数据显示,虽然今年前2个月的市场提升有限,但是近期市场明显有回温的势头。

  58安居客研究院表示,今年第6周至第8周,连续三周广州楼市热度持续上升,第8周(2月19日至2月25日)达到今年以来峰值,与2023年下半年找房热度峰值几乎齐平。从具体项目来看,第8周热度涨幅较大的TOP3热门户型主要集中在三房和四房。其中,深业颐泽府和华润置地天河润府的四房需求热度有很大提升。而从11个区不同面积段找房热度来看,客户对黄埔和番禺120平方米以上产品关注度最高,其次是增城、天河和白云。

  中指研究院华南分院研究主管陈雪强指出,从新政效果来看,新政发布后一周广州市场成交数据并未上升,春节后的一周成交也较为平淡,尚未恢复到新政发布前的水平。进入3月份,第一周广州市场成交稍有所回升,也是今年以来周度成交最高水平。新政发布后的一个月,广州新建商品住宅成交2377套,相比新政发布前的4112套仍有一定差距,主要是受到春节假期的影响。

  根据广州市房地产中介协会统计,春节后第2周(2月26日-3月3日),广州二手房回升明显,各行政区二手住宅网签量为2086套,连续三周上升,且该数据为今年以来第三高的周数据。

  陈雪强补充说,广州取消120平方米以上户型限购政策后,市场成交反映仍需要一定时间。一方面,新政在临近春节前发布,多数人已在筹划返乡或者外出旅游,购房计划放缓。另一方面,“春节月”作为传统成交淡季,开发商推货节奏明显放缓,新开盘及加推项目也大大减少,叠加购房者观望情绪仍较浓等因素的影响,所以新政出台后并未带动市场成交明显回升。

  预计新政效果将在3月份显现

  “政策效果一定是有的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,一方面,广州的中心区,公共服务配套完善、通勤成本比较低,受到高收入人群的青睐,新房供应也在迎合高收入群体的偏好,比如大平层、景观资源;另一方面,高收入人群考虑到子女教育、自住或养老等方面,也愿意在中心区买房置业。而且,作为一线城市、华南经济文教中心,广州吸引本省高收入人群买房置业。同时,广州也以其优越的气候环境、活跃的创业氛围、集聚的民营企业等,吸引全国各地的富裕人群。

  与此同时,陈雪强也预计政策的效果将会在3月有所显现。

  对于未来尤其是3月份市场的走势,合富研究院市场分析人士认为,随着营销力度恢复,新政对广州市场的带动作用开始显现,体现在市场成交结构当中,中心区成交回暖较快。3月份,中心区多个项目筹备“推新”,其中全新盘占比达七成,包括越秀观樾、中铁建·招商蛇口西派天河序、海珠中海大境等优质地段改善型项目,意味着中心区回暖行情有望加快。

  值得注意的是,今年政府工作报告涉房内容也有一些新提法,诸如健全风险防控长效机制、满足多样化改善性住房需求、适应新型城镇化发展趋势以及房地产市场供求关系变化。具体落到广州市场来看,随着市场对改善性需求热度的上升,广州取消120平方米以上住房限购,对市场提振无疑是一剂良药。对此,李宇嘉表示,2022年之前的十多年,广州住宅供地70%以上在外围。现在外围楼市库存大,房价下跌,刚需预期减弱,其买房的能力和动力都不足。能托起广州楼市、稳定楼市的,还要看改善人群。

  新京报记者 袁秀丽